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La nueva regulación de la compraventa de bienes inmuebles situados en Cataluña, desde el 1 de enero del 2018

El Libro VI del Código Civil de Cataluña, entró en vigor a partir del 1 de enero de 2018, regulando de nuevo el “CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES SITUADOS EN CATALUÑA”

La nueva regulación de la compraventa de bienes inmuebles situados en Cataluña, desde el 1 de enero del 2018.

El Libro VI del Código Civil de Cataluña, entró en vigor a partir del 1 de enero de 2018, regulando de nuevo el “CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES SITUADOS EN CATALUÑA”, incorporando importantes novedades entre las que destacamos la nueva regulación del PACTO DE ARRAS:

Salvo pacto en contrario, las arras se considerarán siempre confirmatorias, y por ello se entiende que toda entrega de dinero previa a la compraventa entre el comprador y el vendedor – propietario se entiende dada a cuenta del precio y como señal de conclusión del contrato. Ello implica que las partes, ya no pueden desistir del compromiso de compraventa (ni el comprador, perdiendo las cantidades entregadas, ni el vendedor devolviéndolas duplicadas) y en caso de incumplimiento de una de ellas, la otra puede compeler a la primera al cumplimiento del contrato y otorgamiento de la compraventa.

Para que unas arras se consideren penitenciales y no haya dudas sobre su interpretación, se han de pactar de forma expresa e inequívoca en el propio contrato, o de lo contrario se considerarán confirmatorias. Tanto comprador como vendedor han de consentir y cuantificar de forma expresa la imposición de una pena en caso de incumplimiento del contrato.

Una novedad importante que se introduce en la compraventa de inmuebles es la posibilidad de otorgamiento notarial de las arras ( si la finalización de la compraventa se prevé en un plazo no superior a seis meses) con depósito notarial de la cantidad entregada e inscripción en el Registro de la Propiedad. De este modo la finca queda afecta a la devolución de las arras en caso de incumplimiento. Si se produce un desistimiento el notario entregará las arras a quien corresponda (en la práctica si existe controversia deberá igualmente acudirse a los Juzgados). La afección registral se extingue de oficio por el Registrador transcurridos 60 días después del plazo pactado, cuando se acredita fehacientemente el desistimiento o por inscripción de la compraventa definitiva.

El Libro VI del Código Civil Catalán también prevé como novedad a tener en cuenta, la posibilidad de desistir del contrato si se ha hecho constar que el comprador espera financiarse mediante entidad de crédito (obtener una hipoteca) y justifica documentalmente la negativa del Banco a conceder la hipoteca, sin negligencia por su parte (la acreditación de esta negligencia puede resultar problemática en la práctica).

El pacto de arras para que sea eficaz debe contener: Una perfecta concreción del bien vendido, sus características y elementos (cabida, situación urbanística, destino o uso que hará el comprador), los plazos de pago del precio y como acabamos de decir si se espera o necesita financiación de entidad de crédito.

En definitiva, la nueva regulación de este contrato de compraventa se da un importante aumento de la protección del consumidor en esta materia, regulando el deber de información en beneficio del comprador, a efectos de incrementar la transparencia contractual.

 

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Febrero 2018.

JOSÉ MARÍA CALVO MALLOFRÉ

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